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如何区分期房、现房、准现房和二手房

2017-11-17 13:43:51??浏览次数:

??? 期房、现房、准现房、二手房都是房地产中的概念词,均描述的是房子的商品形态,房子本身就是一种商品,但是因为交易数额比较大,所以购房者在买房时都比较谨慎。而房子又不同于其他商品,并不是所有的房子都是摆在那里让购房者挑选的,因为房子的商品形态有期房、准现房、现房之分,根据形态的不同价格上也存在差异。选择不同商品形态的房子优劣势是不一样的,所遇到的问题也是不一样的。
究竟何为现房、何为准现房、何为期房、何为二手房?它们到底有何利弊?购房期房、现房、准现房、二手房有什么主意事项?他们之前的区别是什么?本期专题将为您详细介绍期房、现房、准现房、二手房以及期房与现房的区别、现房与准现房的区别、期房与二手房的区别等问题!
期房和现房的区别:

??? 什么是期房?
??? 期房是什么意思?
??? 人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。期房即指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
从工程的角度来说,期房则是从开发商拿地,做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前,都属于期房。一般情况下,期房的价格较低,挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约。
??? 购房期房注意事项?
??? 1、认真查验相关文件
查验开发商的开发经营资格是否合法;查验开发建设的手续是否合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;查验开发商是否取得《商品房销售(预售)许可证》,并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售(预售)许可证》上所载的房屋栋号范围内。
??? 2、注意定金条款
购房者在购买期房时,一般要向开发商交付定金。《担保法》规定,双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。定金合同以实际交付之时成立,虽然已订立了定金条款,但购房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因为一旦交付定金之后,定金合同生效,届时若购房者履行不能,要承担定金罚没的风险。
??? 3、区分定金和预付款
预付款也是预先支付,但是它的性质与定金完全不同,预付款是总房款中的一部分,而定金是担保购房合同能够顺利进行的一种担保形式。如果购房者在买房时预先支付的是预付款,就不能适用定金罚则。
??? 4、注意购房合同中的面积
期房的特点就是在预售合同签订之时,房屋所有权并未现实存在,有关房屋状况只能体现在图纸上,使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差;而预售面积的价格往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。在此,购房者能与开发商协商,尽量在购房合同中约定房屋的套内面积。
??? 5、注意购房合同中不可抗力条款
根据法律规定,因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任。因此,一旦延期交房,开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失,购房者在签约时,一定要对涉及不可抗力等有关免责的条款给予高度重视。一般来说,购房合同示范文本中会约定不可抗力是延期交房的免责条款。
??? 6、对开发商产权证办理义务的约定
在期房纠纷中,很多纠纷产生于房屋产权证发放期限的问题。一般情况下开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时,常用的借口是有关部门不给办理。但根据《城市房屋权属登记管理办法》规定,登记机关对权属清楚、产权来源资料齐全的,登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。
??? 什么是现房?
??? 现房是什么意思?
??? 现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收(各地对交付标准没有统一规定),可以正式入住的物业。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。 按国家销售“现房”的规定,已经盖好的房子,不等于是“现房”,已经有人入住的房子也不等于是“现房”,只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。现房真实直观,可以一眼看到实物,对里面的房型、朝向都能一目了然。再者现房可以即买即住,不用像期房那样等上个一两年甚至更长的时间。
??? 购买现房注意事项:
??? 1、看房顶是否漏水、墙面是否渗水(因为电线安装在墙体内,墙体潮湿,容易引起墙体导电,非常危险)。注意:是雨天去看房,这样更容易看到雨水是否渗漏。
??? 2、看房屋楼层之间的高度,如果天花板过低,会使人感到压抑,同时严重影响采光,此外,楼下住户也很容易听到楼上住户搬动家具时的嘈杂声
??? 3、看墙上是否有裂缝,看墙角是否有裂缝,注意天花板是否有泥土跌落、是否平展,查看墙壁是否隐藏着竖向裂纹。
??? 4、不要只看厅堂,更要看房间、厨房、卫生间,注意水龙头是否通水,下水道是否堵塞。
??? 5、看内部布局是否合理,如客厅多面开门,不便摆设家具;还要注意墙体是否隔热、隔音良好,下水管道是否在室内,通风、采光是否良好等。
??? 6、看装修。如墙体是否散发出刺激性的气体,是否容易脱白,地砖铺的是否平整,电线、插座是否为次品或不合格产品,电气线路的安装是否符合规范。
??? 7、看小区的环境、生活配套设施是否与广告、合同相符,是否完善齐备。如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等,小区的停车位是否充足等。
??? 8、看房屋周边的交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备及距离的远近、规模的大小等。
??? 另外,购房者不应只在白天看房,如果有条件的话,晚上也去看一下,这时你可以看到白天注意不到的一些情况,以对所要购买的房子更加了解。
??? 什么是准现房?
??? 准现房是什么意思?
??? 准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。与期房相比,的优势就是,准现房已经是看得见摸得着,配套准现房的小区在看房的时候是可以让购房者进入感受的,小区内有什么配套,已经不需要通过售楼人员来为你讲解。但是这种房产的性质仍然属于期房,政府按照期房进行管理,必须办理商品房销售许可证才能销售。
??? 准现房的优缺点:
??? 准现房的优点:看得见、摸得着,让购房者少一些担忧,这也是准现房的优势。现在的准现房多为高品质。大致轮廓可见,风险相对较小。准现房与期房相比,的优势就是交房快,准现房无论是面积、质量、户型、采光等都是可看可感的,购房者可以将工程质量及房子现状细细考察一番;此外,准现房的整体价格又比现房稍低。
??? 准现房的缺点:准现房无法使用期房多阶段的付款方式,所以要准备的自备款现金较多。可能尚有许多空屋,所以无法知道未来的居住品质。准现房价格比期房要贵,而且选择余地不大,空间也不及期房大。准现房楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走;内部格局多已固定,不易调整,进一步变通和完善的机会较少。
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??? 什么是二手房?
??? 二手房是什么意思:
??? 新建的商品房进行次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。因此,“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。正常的二手房交易需要缴纳营业税、20%个人所得税、印花税、契税、土地增值税、中介费等税费。
??? 二手房是什么意思:
??? 一、查看产权是否清晰、确定产权的完整性
查看出售的二手房产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。确认这套二手房产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押,包括私下抵押、共有人等,以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。
??? 二、注意房屋质量及装修配置
观察房屋的结构,建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。
??? 三、了解物业管理
了解该二手房所在小区水、电、煤、暖的价格及缴费方式,是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该二手房所在小区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样,观察一下保安是否有责任心等。
??? 四、必须了解房屋历史
了解该二手房房是哪年盖的,还用多久的土地使用期限;有哪些人住过;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。
??? 五、评估房屋价值
通过对市场上的功放的反复比较判断该二手房的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估,这个价格可以看成房屋的保值价。
??? 六、贷款条件:二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。
??? 七、产权的交接:需要找个双方都信得过的单位,如信誉较好的担保公司,等过户完成后再将房款转入卖方账户。
??? 期房和现房的区别
??? 期房和现房的区别:
??? 1、商品房未初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前,均为期房;已经领取“大产证”的商品房才属现房。是否已经取得“大产证”,是区分两者的关键。
??? 2、区分现房和期房的另一关键点在于商品房是否竣工验收合格,现房工程已经竣工验收合格,投资风险降低,而期房买的是图纸,还未完成竣工,未确定因素较多,投资风险高于现房,开发商在建设过程中设计、资金等原因导致的工程停顿,都会给购房者带来损失,同时市场行情与价格涨跌难以预测。
??? 3、现房买家可以直接看到实景,实地品评房屋的结构、质量、环境、配套、物管等;而期房只能根据开发商提供的平面图和渲染的效果图估测一下自己未来的房子的情形。而平面图很抽象,一般用户很难有个具体的概念;效果图因为一般描述的都是精装修过的,所以不能真实反映你将来能到手的房屋的样子。
??? 4、现房可以即买即住,家庭计划便于安排,不用像期房那样等上个一两年甚至更长的时间。
??? 5、现房价格高,难以优惠;而期房价格能给予较大的优惠,一般为5%~10%,甚至更多。开发商开发一个楼盘一般需要1年~2年的时间,甚至更长。为了及时收回现金,对购买期房持极大的欢迎态度。
??? 6、现房对于品质较好楼盘,楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走,选择范围缩小。 而期房可以先期预购,户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋,销售工作刚刚开始,开发项目的所有房型都有,朝向好的户型也在其中,购房者有了比较大的选择余地。
现房和准现房的区别
现房和准现房的区别:
1、现房指通过竣工验收,可以交付使用,并取得房屋产权证的房屋。准现房是指已经接近完工的房屋,但还未取得房屋产权证。
2、现房开发商已完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常使用功能,通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收并取得新建住宅交付使用许可证;而准现房只是楼体封顶的房屋,小区的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但还未完成全部的检验工作。
3、购买现房签订的是房屋买卖合同,购房者可立即办理产权登记手续,取得房屋产权证。准现房这种房产性质仍属于期房,政府按照期房进行管理,必须办理商品房销售许证才能销售。
??? 期房和二手房的区别
??? 期房和二手房的区别
??? 1、期房是新房,是新建商品房的次交易;而二手房是经过一手买卖之后再上市交易的房产。
??? 2、期房需要几年后才能住上,入住之后小区内部的设施是否齐全,需要多久都没底。小区周边配套怎样,孩子以后要上哪个小学,幼儿园什么时候成立?小区物业会怎样?这些都是未可知的问题;二手房物业成熟,配套齐全,孩子的学校,幼儿园都是咱说了算,环境、房子的质量都是可见的、可选的,楼层可以选,户型可以挑,交通路线多,重要的是无风险,过户之后您就可以高枕无忧了。?
??? 3、期房正处于建设规划当中,交通没有二手房发达完善
??? 4、期房与二手房交易税费不同:期房(新房)需要缴纳契税和城市维护建设费,而购买二手房则要缴纳营业税、契税、个人所得税、土地增值税等各种税费
??? 5、期房交易,购买的时候可能只看到了开发商的广告、沙盘、样板间、效果图,除此之外,都是开发商关于新房的各种各样的承诺,而房子是尚不存在 的。等将来房子真正建起来的时候,和开发商当初的承诺可能并不完全吻合,甚至有些承诺根本就不能实现,如户型变化、面积增加或减小等;而二手房是能看得到摸得着的,在户型,房屋质量、交通、环境、周边生活设施等方面均一日了然,而且所处的社区环境一般都比较成熟,因此房屋质量及配套设施方面 的交易风险较小。
??? 6、期房交易程序要简单一些,而二手房无论是自行交易还是委托交易,程序都相对较复杂。
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